Χτίζουμε αγροτεμάχιο με πρόσωπο σε αγροτικό ή κοινόχρηστο δρόμο ή μήπως όχι; Αυτή είναι μια δύσκολη περίπτωση και χιλιάδες μικροιδιοκτησίες κινδυνεύουν να μείνουν αναξιοποίητες.
Χτίζουμε; Εάν όχι, ποιος φταίει;
Αυτό συμβαίνει, γιατί το Υπουργείο Περιβάλλοντος δεν έχει μέχρι σήμερα θεσμοθετήσει σχετική διαδικασία καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου.
Αγροτεμάχιο σε ομηρία;
Σε μία ιδιότυπη «ομηρία» βρίσκονται εδώ και 15 χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων ανά την επικράτεια.
Έχουν ακίνητο εκτός σχεδίου και θα πρέπει να αποδείξουν ότι ο δρόμος που διέρχεται μπροστά από το αγροτεμάχιό τους είναι κοινόχρηστος.
Το πρόβλημα είναι ακόμα μεγαλύτερο!
Το ΣτΕ με συνεχείς αποφάσεις του, τα τελευταία χρόνια, ακυρώνει διοικητικές πράξεις νομαρχών, δημάρχων και περιφερειαρχών, που αναγνώρισαν δρόμους ως κοινόχρηστους.
Και αυτό επειδή θεωρεί ότι, η αρμοδιότητα αυτή ασκείται από το κράτος στο πλαίσιο ολοκληρωμένων πολεοδομικών σχεδίων, με απόφαση του αρμόδιου υπουργού.
Έτσι χιλιάδες οικοδομικές άδειες, που εκδόθηκαν με αποφάσεις αναρμοδίων φορέων είναι στον «αέρα».
Στο πλαίσιο αυτά το Υπουργείο Περιβάλλοντος αναζητεί νομοθετική ρύθμιση προκειμένου να δώσει λύση στο πρόβλημα, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, που θα αργήσει.
Ποιο αγροτεμάχιο έχει πρόβλημα στην οικοδόμηση;
Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία από 31-12-2003 σε κάθε νεοδημιουργούμενα γήπεδο εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών για να οικοδομήσουν απαιτείται να διαθέτει ελάχιστη έκταση 4.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μ.
Ποιοι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι;
Κοινόχρηστοι δρόμοι είναι οι ακόλουθοι:
1. Εθνικοί δρόμοι, που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα.
2. Επαρχιακοί δρόμοι, που ορίζονται με απόφαση υπουργού Συγκοινωνιών.
3. Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς μεταξύ των και με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς και αναγνωρίστηκαν ως κύριοι ή μοναδικοί, με απόφαση νομάρχη (πριν γίνει αιρετός).
4. Δρόμοι στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με τη κύρωση της πολεοδομικής μελέτης και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση.
5. Δρόμοι που επιτρέπουν τη πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα.
6. Αγροτικοί δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923.
7. Δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οιανδήποτε νόμιμο τρόπο.
Τι είναι αγροτικοί δρόμοι;
Αγροτικοί δρόμοι με την ευρύτερη έννοια, είναι αυτοί που
ξεκινούν από τα χωριά προς την κτηματική περιφέρεια των ίδιων ΟΤΑ
και εξυπηρετούν τις «πάσης φύσεως ανάγκες ενός Δήμου ή μιας κοινότητας μέσα στα διοικητικά όρια αυτού».
Ποιοι είναι δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923;
Αγροτικοί δρόμοι που δημιουργήθηκαν με ευθύνη του κράτους και όχι από ιδιωτική πρωτοβουλία.
Τι απαιτεί η Πολεοδομία;
Ποια αποδεικτικά ζητά σήμερα η Πολεοδομία για να εκδώσει οικοδομική άδεια σε αγροτεμάχια 4 στρεμμάτων με πρόσωπο 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο;
α) Συμβόλαια ή άλλα στοιχεία, που να αποδεικνύουν ότι οι αγροτικοί δρόμοι προϋφίστανται της 16-4-24, ημερομηνίας ισχύος του Νομοθετικού Διατάγματος του 1923.
β) Την απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας, με την οποία έγινε ο αναδασμός σε αγροτική περιοχή.
γ) Την χάραξη του αιγιαλού και της παραλίας, απ’ όπου να προκύπτει ότι η καθορισμένη ζώνη παραλίας εξυπηρετεί τις ανάγκες της κυκλοφορίας και εφόσον έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι διαμορφωμένη οδός.
δ) Την απόφαση του γενικού γραμματέα της οικείας Περιφέρειας, με την οποία διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου και επιτρέπει την πρόσβαση σε ακτή, αρχαιολογικό χώρο, εθνικό δρόμο, χιονοδρομικό κέντρο ή σε σημαντικό δημόσιο έργο (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία κ.λπ).
Ισχύει βεβαίωση του Δήμου, που αναγνωρίζει τον αγροτικό δρόμο ως κοινόχρηστο;
Όχι. Δεν έχουν την αρμοδιότητα οι Δήμοι ή οι πρώην Κοινότητες να αναγνωρίζουν ή να διαπιστώνουν ότι υφίσταται κοινόχρηστος δρόμος εκτός σχεδίου.
Σύμφωνα με νομολογία του ΣτΕ, μπορούν ιδιοκτήτες ακινήτων να προσφύγουν στα αρμόδια Δικαστήρια και να ζητήσουν την προστασία των δικαιωμάτων τους, αμφισβητούντες ότι υφίσταται δρόμος που διέρχεται από τα ακίνητά τους.
Μπορεί ο Δήμος να διανοίξει έναν αγροτικό δρόμο και να τον θέσει σε κοινή χρήση;
Όχι. Το οδικό δίκτυο ενός Δήμου δεν αποτελεί τοπική του υπόθεση διότι συνδέεται με το υπόλοιπο δίκτυο της χώρας καθώς και με το γεωσύστημα του φυσικού χώρου.
Προσοχή οι αυτοδιοικητικοί
Κάθε πράξη διαχείρισης του οδικού δικτύου από το δήμο για την εξυπηρέτηση τοπικών αναγκών όπως: διάνοιξη, διαπλάτυνση και κατάργηση δρόμων, δεν είναι νόμιμη.
Πώς μπορώ να ξέρω με σιγουριά ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος;
Με νόμο του 2011 και στη συνέχεια του 2014, προβλέπεται η έκδοση προεδρικού διατάγματος από τον υπουργό Περιβάλλοντος, με το οποίο θα καθορίζεται συγκεκριμένα η έννοια του «κοινόχρηστου δρόμου», για να μπορούν οι ιδιώτες μηχανικοί και οι κατά τόπους πολεοδομίες να εξετάσουν την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού που έχουν πρόσωπο σε δρόμους και να γίνονται ασφαλείς μεταβιβάσεις.
Μέχρι σήμερα δεν έχει γίνει η διαδικασία καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου.
Επομένως αν αποδεδειγμένα δεν προκύπτει ότι ο δρόμος προϋφίσταται του 1923 ή δεν έγινε με νόμιμο τρόπο, τότε υπάρχει κίνδυνος να μην είναι δυνατόν να εκδοθεί η οικοδομική άδεια.
Υπάρχουν δρόμοι εκτός σχεδίου, που διανοίχτηκαν από τις Κοινότητες, έχουν περάσει ΔΕΗ,ΟΤΕ, δημοτικός φωτισμός και ύδρευση και έχουν ασφαλτοστρωθεί. Αυτοί δηλαδή δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι;
Πράγματι υπάρχουν πολλοί αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστοι «εν τοις πράγμασι».
Είναι ασφαλτοστρωμένοι και διέρχονται μέσω αυτών κοινόχρηστα δίκτυα.
Συντηρούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων. Είναι διακριτοί σε χάρτες.
Έχουν ΚΑΕΚ δρόμου σε περιοχές με Κτηματολόγιο κ.λπ., όμως δεν έχουν την «πολεοδομική νομιμότητα» και δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι εάν δεν αποδειχθεί ότι διανοίχτηκαν με νόμιμο τρόπο.
Ο δρόμος που περνά μπροστά από το χωράφι μου δεν είναι κοινόχρηστος. Μπορώ τώρα να τον φράξω και να τον κλείσω;
Υπάρχουν αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι δεν αποτελούν κοινόχρηστα πράγματα.
Δημιουργήθηκαν με συνεισφορά των ιδιοκτητών των όμορων ακινήτων για την εξυπηρέτησή τους.
Αυτοί παραμένουν στην κυριότητα εκείνων οι οποίοι συνεισέφεραν για την δημιουργία τους και αποβλέπουν στην εξυπηρέτηση των ιδίων.
Σε περίπτωση που δεν έγινε μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση παραίτησης δικαιωμάτων κυριότητας, οι παρόδιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν μόνοι τους!
Και μάλιστα,χωρίς δυνατότητα αντιδράσεως από την Πολιτεία ή οποιοδήποτε τρίτο για την κατάργησή τους.
Εδώ και 30 χρόνια, για να φτάσω στο χωράφι μου διέρχομαι από αγροτικό δρόμο ιδιωτικό και ο ιδιοκτήτης μου λέει ότι του ανήκει και θα τον κλείσει. Έχει αυτό το δικαίωμα;
Ο αγροτικός δρόμος που είναι ιδιωτικός, σε περίπτωση που χρησιμοποιείται από τρίτους, θεωρείται απλώς δουλεία.
Από τη στιγμή που εσείς διέρχεστε συνεχώς και αδιαλείπτως επί 20ετίας από αυτόν τον δρόμο και δεν έχετε άλλη πρόσβαση, τότε μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο την επιβολή δουλείας διόδου, έναντι αποζημιώσεως.
της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
Πηγή – taxydromos.gr
